Derecho inmobiliario en Huelva y Madrid

ACTOS SUJETOS A LICENCIAS URBANÍSTICAS (MADRID)

Están sujetos a la concesión de una licencia urbanística específica en Madrid, entre otros, los siguientes actos:

• Parcelaciones, segregaciones o actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo.
• Obras de edificación.
• Obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes.
• Obras y usos con carácter provisional.
• Demolición de las construcciones y edificios.
• Primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones.
• Cambio del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones.
• Movimientos de tierra y obras de desmonte y explanación.
• Extracción de áridos y explotación de canteras.
• Acumulación de vertidos y depósito de materiales ajenos.
• Cerramiento de fincas, muros y vallados.
• Apertura de caminos, modificación o pavimentación.
• Ubicación de casas prefabricadas, provisionales o permanentes.
• Instalación de invernaderos.
• Tala de masas arbóreas.
• Colocación de carteles y vallas de propaganda visibles desde la vía pública.
• Instalaciones que afecten al subsuelo.
• Instalación de tendidos eléctricos, telefónicos y la colocación de antenas.
• Construcción de presas, balsas, obras de defensa.
• Actos de construcción, edificación e intervención en los aeropuertos y estaciones destinadas al transporte terrestre.
• Actos que señalen los instrumentos de planeamiento urbanístico.

DISCIPLINA URBANÍSTICA

Cuando un acto de construcción, edificación o uso del suelo sujetos a intervención municipal se realiza sin licencia u orden de ejecución conforme a la Ley o sin ajustarse a las condiciones señaladas en una u otra, se dispondrán medidas de protección de la legalidad urbanística.

Este despacho se encarga de prestar asesoría jurídica en procedimientos sancionadores y de restablecimiento o restauración de la legalidad urbanística tanto en vía administrativa como en vía contencioso-administrativa.

Contacte con nosotros como expertos en derecho inmobiliario en Huelva y Madrid si desea recibir información sobre su caso en concreto, ya que conocemos la importancia de adaptarnos a cada caso en concreto.

Licencias de apertura o de actividad

La licencia de apertura o actividad, es de concesión municipal, y debe obtenerla antes de la apertura de cualquier negocio, antes de desarrollar la actividad en un establecimiento abierto al público, siendo exigible una serie de requisitos, dependiendo del tipo de negocio a desarrollar.

Están sujetos a la licencia de apertura o de actividad los establecimientos industriales y mercantiles.

A través de dicha autorización se trata de comprobar por la administración que esos establecimientos reúnen las condiciones de tranquilidad, seguridad y salubridad adecuados, además de comprobar si se cumple lo dispuesto en los planes de urbanismo sobre usos y otros aspectos.

Licencias de apertura o actividad para comercio e industria

La licencia de apertura o de actividad viene a ser exigida para los establecimientos comerciales e industriales que carecen de las infraestructuras y características que hacen necesaria la posesión de licencia de actividad clasificada y que fundamenta su otorgamiento en torno a asegurar que dichos establecimientos reúnen las condiciones mínimas de tranquilidad, seguridad y salubridad.

De esta forma, cuando nos encontremos ante licencias solicitadas por la construcción de inmuebles cuyo proyecto técnico desprenda la inclusión en el mismo de establecimientos requirentes de dicha licencia de apertura, la mencionada licencia ha de ser obtenida con anterioridad a la licencia urbanística, primando la obtención de la licencia de apertura debido fundamentalmente a la primacía del destino específico de la construcción sobre la obra misma.

Entre las licencias de apertura y actividad, se suelen distinguir dos clases:

• Actividades inocuas:

Son aquellas que no generan molestias significativas, impacto medio-ambiental de salubridad o higiene, daños a bienes públicos o privados, etc., como es el caso de oficinas, pequeños establecimientos o comercios de ropa, zapaterías, etc.

• Actividades calificadas:

Son aquellas actividades que pueden ser consideradas como molestas o incluso insalubres, nocivas y peligrosas.

Como sucede con determinado tipo de industria y muchas de ellas únicamente pueden localizarse en suelo industrial calificado como tal.

La Licencia de obras

Las licencias de obras, se deben de obtener para adecuar los locales a su destino, pero en ese caso deberá obtenerse previamente la licencia de apertura lo que supone un claro supuesto de utilidad y economía.

La previa obtención de licencia de apertura no supone que necesariamente deba ser otorgada aquella licencia de obras, con infracción del ordenamiento jurídico, puesto que ello pugnaría con el carácter propio e individualizado de cada una de ellas.

Que ocurre si realizamos una obra sin licencia

Infracciones urbanísticas eran las acciones u omisiones que vulneren las prescripciones contenidas en la legislación y el planeamiento urbanístico, tipificadas y sancionadas en aquélla.

Se acoge así el principio de tipificación del delito y de la pena, en este caso, de la infracción y de la sanción, propio de todo el derecho sancionador del Estado.

El Ayuntamiento tiene la obligación de proteger y controlar que la legalidad urbanística se mantenga y como hemos visto, una forma de ejercer este control es a través de las licencias.

Licencia de obra para cierre de terraza

Si se realiza una obra en una casa, como por ejemplo, el cierre de una terraza o la instalación de una piscina, sin solicitar la preceptiva licencia, el Ayuntamiento iniciará un procedimiento denominado de restablecimiento de la legalidad urbanística.

En este procedimiento se requerirá para que en el plazo de dos meses se solicite la licencia en cuestión.

Con ello lo que se pretende es que la obra sin licencia, que se encuentra en una situación ilegal, se legalice, realizándose el procedimiento de solicitud de licencia para comprobar que la obra se ajusta a la normativa urbanística.

En caso de no solicitar la licencia en el plazo establecido, o bien, si una vez solicitada, ésta es denegada por el Ayuntamiento por que la obra no es legalizable por ser disconforme con la normativa urbanística, se procederá a la demolición de la misma y todo ello sin perjuicio de las sanciones económicas que puedan estar previstas en estos casos.

Nosotros, como expertos en derecho inmobiliario en Huelva y Madrid, te guiaremos en todo este proceso.

Licencia de demolición

La facultad dominical de demoler las edificaciones ya construidas precisa de la previa obtención de licencia de demolición.

Con la excepción de la demolición de edificaciones sobre las que recaigan declaraciones formales de ruina inminente, el resto de demoliciones habrán de obtener previamente la correspondiente licencia de demolición.

Podría plantearse algún problema en los supuestos de demolición de edificios catalogados, en estos supuestos habrán de respetarse los elementos protegidos de la construcción (por ejemplo la fachada y las escaleras, entre otros).

Licencias de parcelación y de segregación

Todos los actos de parcelación urbanística o segregación de suelo estarán sujetos a previa licencia municipal.

Se considera a cualesquiera efectos parcelación urbanística toda división o subdivisión simultánea o sucesiva de terrenos o fincas en dos o más lotes, parcelas o fincas nuevas independientes:

• Parcelación o segregación en suelo urbano o urbanizable, en todos los casos.
• Parcelación en suelo rústico

Cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar sean susceptibles de actos de construcción o edificación y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las actividades a que se refieren la letra f del apartado 1.2 y el apartado 1.3 del artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística o, en todo caso, de carácter específicamente urbano.

No se considera parcelación urbanística

No obstante, no se considerará parcelación urbanística la división de fincas o segregación de terrenos que se lleve a cabo en ejecución de Proyectos de Singular Interés cuyo objeto sea la implantación de infraestructuras destinadas a servicios públicos de interés general.

Se considerará nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial o urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto sobre la indivisibilidad de fincas, carezca de la preceptiva licencia municipal, o incumpla lo previsto en el apartado siguiente.

No podrán autorizarse parcelaciones urbanísticas en suelo urbano mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenación Municipal o, en su caso, Plan de Delimitación de Suelo Urbano, y en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el correspondiente Programa de Actuación Urbanizadora.

En suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

Fincas y parcelas indivisibles

Son indivisibles las siguientes fincas y parcelas, con la consecuencia de la nulidad de la parcelación que, contraviniendo su contenido, se hubiera realizado:

Las que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por las personas propietarias de fincas o parcelas colindantes con la finalidad de agruparlos y formar una nueva finca o parcela con las dimensiones mínimas exigibles.

Las de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en la letra anterior.

Las que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente a ésta.

Las vinculadas o afectadas legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellas.

Con motivo de la autorización de actos que den lugar a la formación de parcelas que resulten indivisibles, el Ayuntamiento comunicará al Registro de la Propiedad correspondiente tal cualidad para constancia registral conforme a la normativa hipotecaria.

La delimitación de una unidad de actuación coloca a los terrenos en situación de reparcelación, en la que queda prohibido el otorgamiento de licencias de parcelación y edificación hasta la firmeza de la operación reparcelatoria.

Suspensión de licencia de parcelación y edificación

La iniciación de un expediente de reparcelación llevará consigo, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito correspondiente, hasta que sea firme en vía administrativa el acuerdo aprobatorio de la reparcelación.

Autorización de deslinde y amojonamiento por licencia de parcelación

La licencia de parcelación o segregación autoriza a deslindar y amojonar la parcela o parcelas resultantes.

Toda división material de terrenos que se efectúe sin la preceptiva licencia de parcelación o con infracción de la misma, se reputará infracción urbanística dando lugar a las operaciones precisas de restauración o recuperación del orden territorial y urbanístico así como a la imposición de la sanción procedente.

Las segregaciones en suelo rústico se regirán por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, en el Reglamento de Suelo Rústico, y en el presente Reglamento y demás normativa aplicable.

Licencia de obras de carácter provisional

Los Municipios podrán autorizar, excepcionalmente, usos, obras y actividades justificados de carácter provisional, en suelo urbanizable o rústico, previo informe favorable de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Tales actuaciones sólo serán autorizables cuando no dificultaren la ejecución de los instrumentos de planeamiento, y en el acto por el que se otorgue la autorización se hará constar expresamente su carácter provisional.

Lo dispuesto en este apartado se aplicará aunque esté suspendido el otorgamiento de licencias.

1. Las obras deberán ser desmontables o demolibles sin causar perjuicios al entorno ni al medio en el que se ubiquen.
2. La licencia de usos y obras provisionales precisará, además de lo establecido en el apartado anterior, la concurrencia de las siguientes condiciones:

• Que los usos u obras no se hallen expresamente prohibidos por la normativa urbanística o sectorial, ni por el planeamiento territorial, urbanístico o sectorial.
• Que no se trate de usos residenciales.

Obras de instalaciones desmontables

Las obras ejecutadas para usos provisionales han de ser las mínimas imprescindibles para permitir unas instalaciones fácilmente desmontables, y justificarán el cumplimiento de las garantías de seguridad establecidas en la normativa sectorial, así como del resto de requisitos que, en su caso, resultasen exigidas por la normativa sobre edificación.

Dichas licencias podrán ser revocadas cuando así lo acuerde la Administración municipal de forma motivada, en cualquier momento y sin derecho a indemnización alguna.

La persona titular de la licencia, previo requerimiento municipal, procederá a suspender las actividades y demoler o desmontar a su costa las obras o instalaciones autorizadas, en el plazo otorgado a tal efecto.

La eficacia de las licencias de urbanismo

La eficacia de las licencias correspondientes, bajo las indicadas condiciones, quedará supeditada a la aceptación expresa y previa de éstas por parte de sus destinatarios y, tras ello, a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con su normativa propia.

En el supuesto que la entidad de las obras así lo aconseje, el Municipio podrá, como condición previa para el otorgamiento de la autorización solicitada, y previa valoración por los Servicios Técnicos Municipales del importe de la demolición o erradicación de la obra o uso instalado y audiencia al interesado, exigir a éste la presentación de garantía por dicho importe. La prestación de dicha garantía no eximirá al interesado de la obligación de abono del mayor coste que pudiera derivarse de la demolición o erradicación efectiva de la obra o uso instalado.

Licencias de obra mayor y menor

En la actualidad, la distinción entre obra mayor y obra menor se desprende de la entidad de la obra que se proyecta ejecutar.

De esta forma, habrá que atender a la mayor o menor entidad de la obra pretendida para poder encuadrar a la misma en la categoría de obra mayor o menor para la obtención de la correspondiente licencia de urbanismo.

Como consecuencia de la falta de regulación puntual sobre qué ha de considerarse en cualquier caso obra de carácter mayor o menor, ha de entenderse que se trata de un concepto jurídico indeterminado que habrá de ser estudiado individualmente y, según se desprenda de su peligrosidad frente a una posible vulneración de la ordenación urbanística, su volumen o trascendencia.

Si aún tienes dudas con las diferencias entre las diferentes licencias, siempre puedes preguntar a nuestros abogados expertos en derecho inmobiliario en Huelva y Madrid.

El silencio positivo en la concesión de licencias

El silencio administrativo se constituye en la actualidad como una presunción establecida con el fin de salvaguardar el correcto proceder del administrado solicitante frente a la pasividad de la administración otorgante.

El vencimiento del plazo máximo para resolver cada tipo de licencia urbanística, sin haberse notificado su resolución expresa, legitimará a la persona interesada para entender otorgada la misma por silencio administrativo positivo conforme a la normativa reguladora del Procedimiento Administrativo Común.

Interrupción del plazo para resolver

Sin perjuicio de lo previsto en el apartado anterior, el cómputo de dicho plazo máximo para resolver expresamente se podrá interrumpir una sola vez mediante requerimiento de subsanación de deficiencias o de mejora de la solicitud formulada, salvo lo previsto en el artículo 163.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística para los actos o actividades que requieran declaración de impacto ambiental o autorización ambiental integrada.

Prohibición de obtención de licencia por silencio administrativo

En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística.

Si a pesar de ello el peticionario de la licencia ejecutara las determinaciones del proyecto, no habrá lugar a indemnización a su favor si se ordenare posteriormente la suspensión de actividades o la demolición de lo realizado.

Te guiaremos en este aspecto como expertos en derecho inmobiliario.

Licencias de urbanismo por silencio administrativo

Para que se obtenga la licencia por silencio administrativo será necesario que se cumplan conjuntamente los siguientes requisitos:

1.  Que la solicitud de licencia se hubiese presentado acompañada de los documentos exigidos por el presente Reglamento, los instrumentos de planeamiento, las Ordenanzas Municipales y las normas sectoriales.
2.  Que la actuación urbanística proyectada no contravenga la ordenación territorial o urbanística.
3.  Que hayan vencido los plazos establecidos para la resolución de cada tipo de licencia, sin haberse notificado la correspondiente resolución expresa.

Comunicación a la administración de la licencia por silencio administrativo

Cuando se entienda obtenida la licencia por silencio administrativo, la persona interesada comunicará fehacientemente al Ayuntamiento con una antelación mínima de diez días, la fecha del comienzo de las obras o actividades correspondientes.

La cualidad de la obra proyectada como de mayor o menor, posee fundamentalmente influencia en cuanto a los plazos dentro de los cuales habrá de ser resuelta la petición por parte de la administración correspondiente.

Plazo contestar solicitud de licencia urbanismo

En cuanto a lo que concierne a las licencias para obra mayor, tal y como preceptúa la legislación estatal, la administración posee el plazo máximo de 2 meses para resolver el otorgamiento o la denegación de la misma, transcurso de tiempo que devengará el nacimiento de una posible posesión de la licencia por silencio administrativo.

Mas, el anterior plazo deviene eficazmente aplicable para el supuesto en el que la Comunidad autónoma en la que se pretenda la licencia no haya legislado de forma contradictoria a ese plazo, pues, si así fuere, habría de atenderse a la regulación autonómica.

Licencias de primera ocupación, construcción e instalación

Están sujetas a la obtención de licencia de primera ocupación, sin perjuicio de las demás autorizaciones que sean procedentes con arreglo a la normativa sectorial aplicable, la primera utilización y ocupación de los edificios e instalaciones en general, así como su ampliación o modificación sustancial.

Finalidad de la licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación tiene como fin constatar por el Municipio que las obras se han ejecutado conforme a las condiciones de la licencia urbanística de obras concedida, así como del cumplimiento de la obligación de urbanizar, en los casos que se autorice la edificación y urbanización simultáneas.

Documentos que deben aportarse para su obtención

La aportación de certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de las obras conforme a la descripción del proyecto, o en el caso de obras promovidas por las Administraciones Públicas, mediante la aportación del acta de recepción de las obras.

La acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.

Nuestros abogados de derecho inmobiliario te echarán una mano con dichos documentos.

Otorgamiento por silencio administrativo

El otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones exigidas para la obra en cuestión, de conformidad con las determinaciones del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y del presente Reglamento.

Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telefonía, telecomunicaciones y de demás servicios exigirán para la contratación definitiva de los suministros respectivos, la licencia municipal de primera ocupación o utilización.

Procedimiento de concesión licencia urbanística

Se iniciará a instancia de parte mediante solicitud acompañada de:

1. La documentación que identifique al solicitante, al acto de uso del suelo, subsuelo o de la edificación pretendido, con indicación de su destino específico.
2. Las autorizaciones concurrentes o informes sectoriales exigidos por la normativa que resulte aplicable y, en todo caso, por la normativa medioambiental o de protección del patrimonio cultural, así como de la autorización o concesión demanial correspondiente cuando el acto pretendido implique el aprovechamiento especial o utilización privativa del dominio público, en los términos establecidos por la normativa reguladora del patrimonio de las Administraciones públicas.
3. Proyecto técnico suscrito por facultativo competente, el cual responderá, a los efectos que procedan legalmente, de la exactitud y veracidad de los datos de carácter técnico consignados en el mismo.

Memoria descriptiva de la licencia urbanismo

Las solicitudes de licencias urbanísticas que, conforme a la normativa de ordenación de la edificación, no precisen proyecto técnico deberán acompañarse de una memoria descriptiva de las actuaciones, en la que se definan y describan con exactitud los usos, sus características urbanísticas, condiciones de seguridad, salubridad y ornato adecuadas a su emplazamiento, así como un presupuesto estimado de las mismas. Igualmente se acompañarán del resto de documentación indicada en el número 4 del artículo 31 del presente Reglamento.

Declaración suscrita por el técnico redactor del proyecto de cumplimiento de la normativa urbanística vigente y de los requisitos básicos de calidad de la edificación.

En caso de ser necesaria la utilización de grúas o aparatos similares, se adjuntará plano que identifique su ubicación, y copia de la póliza de seguro por responsabilidad civil, con la cobertura mínima que señalen las Ordenanzas Municipales, que deberá estar vigente durante el montaje, funcionamiento, desmontaje y su estancia en obra. Una vez instalada se deberá aportar un certificado acreditativo de su correcta instalación y del cumplimiento de las normas sobre su conservación y funcionamiento.

Acreditación de derecho bastante, para realizar la construcción, edificación o uso pretendido.

La cédula de habitabilidad urbanismo

Mediante la cédula de habitabilidad la Administración comprueba que lo edificado reúne las condiciones de habitabilidad necesarias para ser ocupadas por el ser humano.

Para su concesión es imprescindible que la obra esté completamente acabada, para lo cual la dirección facultativa ha de expedir el certificado final de obra.

Una vez presentada la solicitud, la administración gira inspección de lo edificado para comprobar in situ, que la obra tiene las condiciones de seguridad y habitabilidad necesarias.

Sin la obtención de la cédula de habitabilidad no se pueden contratar los suministros a las compañías suministradoras (gas, luz, etc.)

Sabemos que toda esta información puede resultar en un dolor de cabeza. No te preocupes. Nuestros expertos en derecho mobiliario te acompañarán en el camino.